23.06.2026
Lohnt sich diese Immobilie wirklich? Genau diese Frage stellen sich derzeit viele Anleger:innen – und immer häufiger auch Makler:innen. Denn zwischen attraktiven Exposés und einer wirtschaftlich überzeugenden Kapitalanlage liegen oft Welten. Im FIOcast nehmen Niclas Kurtz und Finanzierungsexperte Marco Leuci deshalb ein konkretes Neubauprojekt unter die Lupe und zeigen, worauf es bei der Bewertung tatsächlich ankommt und welche Kennzahlen wirklich zählen.
Nicht jedes Neubauprojekt ist automatisch eine gute Kapitalanlage
Neubauprojekte werden aktuell vielerorts offensiv beworben. Für Marco Leuci ist genau das bereits ein erster Hinweis, genauer hinzuschauen.
Denn gute Projekte benötigen häufig gar keine große Vermarktung. Sie werden oft schon innerhalb bestehender Netzwerke oder über spezialisierte Vertriebe vermittelt. Wer dagegen auf Social Media ständig dieselben Immobilienanzeigen sieht, sollte sich eine einfache Frage stellen: Warum ist das Objekt eigentlich noch nicht verkauft?
Natürlich bedeutet Werbung nicht automatisch, dass ein Projekt schlecht ist. Sie sollte aber Anlass sein, genauer zu prüfen, ob Kaufpreis, Standort und Rendite wirklich zusammenpassen.
Lage bleibt wichtig – reicht allein aber nicht aus
Dass die Lage entscheidend ist, gilt auch bei Kapitalanlagen. Allerdings reicht eine gute Adresse allein längst nicht aus.
Entscheidend ist vielmehr die langfristige Entwicklung eines Standorts. Dazu gehören unter anderem:
- Bevölkerungsentwicklung
- wirtschaftliche Stärke und lokaler Arbeitsmarkt
- Infrastruktur und Mobilität
- zukünftige Nachfrage nach Wohnraum
Warum ein attraktiver Standort trotzdem kein gutes Investment sein muss
Im Podcast analysieren Niclas Kurtz und Marco Leuci ein konkretes Neubauprojekt in Köln-Ehrenfeld.
Das Ergebnis überrascht zunächst: Die Lage erhält Bestnoten: urban, ruhig, hervorragend angebunden und mit hoher Lebensqualität. Dennoch kommt Marco Leuci zu einer klaren Empfehlung gegen den Kauf als Kapitalanlage.
Der Grund liegt im Verhältnis zwischen Kaufpreis und Ertrag.
Mit einem Quadratmeterpreis von über 8.000 Euro liegt das Projekt deutlich über vergleichbaren Neubauten in der Umgebung. Gleichzeitig sind die erzielbaren Mieten zwar realistisch, reichen aber nicht aus, um den hohen Einstiegspreis wirtschaftlich attraktiv zu machen.
Hinzu kommt ein weiterer entscheidender Punkt: die Finanzierung.
Banken bewerten Kapitalanlageimmobilien heute deutlich strenger als selbstgenutztes Wohneigentum. Gerade bei Eigentumswohnungen orientiert sich der Beleihungswert häufig am Vergleichswertverfahren. Fällt dieser niedriger aus als der Kaufpreis, sinkt auch die mögliche Finanzierung.
Für Kapitalanlegende kann genau das die gesamte Kalkulation verändern.
Diese vier Kennzahlen sollten Kapitalanlegende kennen
Wer Immobilien als Kapitalanlage bewertet, sollte sich nicht auf Hochglanz-Exposés verlassen. Wesentlich wichtiger sind einige wenige Kennzahlen.
1. Bruttomietrendite
Sie beschreibt das Verhältnis zwischen jährlicher Kaltmiete und Kaufpreis und liefert einen ersten Eindruck, wie wirtschaftlich ein Objekt grundsätzlich ist.
2. Cashflow
Wie viel Geld müssen Anleger:innen tatsächlich Monat für Monat aus eigener Tasche aufbringen?
Dabei spielen Mieteinnahmen, Finanzierungskosten und steuerliche Effekte zusammen. Ein vermeintlich positiver Cashflow sollte allerdings immer auf realistischen Annahmen beruhen und nicht auf optimistischen Wohngemeinschafts-Konzepten oder außergewöhnlich hohen Mieterwartungen.
3. Beleihungswert
Dieser Punkt wird häufig unterschätzt. Denn Banken orientieren sich bei der Finanzierung nicht allein am Kaufpreis, sondern auch am Beleihungswert der Immobilien, ihrer eigenen Wertermittlung. Liegt dieser unter dem Kaufpreis, muss die Differenz häufig mit Eigenkapital gedeckt werden oder es verschlechtern sich die Finanzierungskonditionen.
4. Eigenkapitalrendite
Am Ende zählt für viele Anleger:innen vor allem diese Kennzahl. Sie zeigt, welche Rendite das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital erzielt. Durch den gezielten Einsatz von Fremdkapital lassen sich hier attraktive Hebel erzielen – allerdings nur, wenn Kaufpreis, Finanzierung und steuerliche Rahmenbedingungen zusammenpassen.
Was Makler:innen daraus lernen können
Für Makler:innen wird das Thema Kapitalanlage immer wichtiger. Gleichzeitig unterscheiden sich die Erwartungen von Eigennutzenden und Kapitalanlegenden erheblich.
Während Eigennutzende häufig emotional entscheiden, rechnen Kapitalanlegende sehr nüchtern.
Wer diese Zielgruppe erfolgreich beraten möchte, sollte deshalb verstehen,
- wie Banken Kapitalanlagen bewerten,
- welche Kennzahlen Anleger:innen vergleichen,
- welche Auswirkungen Finanzierung und Beleihungswert haben,
- welche steuerlichen Aspekte relevant sind.
Makler:innen bewegen sich dabei häufig zwischen den Interessen der Verkäufer:innen und den Anforderungen der Investor:innen. Wer beide Perspektiven versteht, kann Projekte realistischer einschätzen und deutlich überzeugender beraten.
Zinssatz ist nicht alles
Ein weiterer Irrtum betrifft die Finanzierung.
Viele konzentrieren sich ausschließlich auf den niedrigsten Zinssatz. Für professionelle Kapitalanlegende steht jedoch häufig etwas anderes im Vordergrund: ein möglichst hoher Beleihungslauf.
Je mehr Fremdkapital sinnvoll eingesetzt werden kann, desto stärker wirkt der Hebeleffekt auf die Eigenkapitalrendite. Unterschiede von wenigen Zehntelprozentpunkten beim Zinssatz spielen dabei häufig eine deutlich kleinere Rolle als eine optimale Finanzierungsstruktur.
Die nächste Chance: Boomer-Immobilien
Zum Abschluss werfen Niclas Kurtz und Marco Leuci noch einen Blick auf die kommenden Jahre.
Ihre Einschätzung: Der Markt wird zunehmend von sogenannten Boomer-Immobilien geprägt werden.
Viele Häuser aus den 1950er- bis 1970er-Jahren gelangen nach und nach auf den Markt, weil Eigentümer versterben oder in Pflegeeinrichtungen ziehen. Besonders im ländlichen Raum entsteht dadurch ein großes Angebot.
Diese Immobilien bringen allerdings oft einen erheblichen Sanierungsbedarf mit sich.
Für Investor:innen kann genau darin die Chance liegen. Wer handwerkliches Know-how besitzt oder Sanierungen professionell organisieren kann, findet hier häufig deutlich attraktivere Einstiegspreise als im Neubausegment.
Allerdings gilt auch hier: Ohne solides Finanzierungskonzept und realistische Kalkulation funktioniert das Investment nicht.
Fazit
Kapitalanlagen bleiben ein spannendes Geschäft – allerdings längst nicht mehr nach den Regeln der vergangenen Jahre.
Entscheidend sind heute weniger Hochglanzprospekte oder emotionale Argumente, sondern belastbare Zahlen, realistische Finanzierungen und ein tiefes Verständnis für den jeweiligen Standort.
Für Makler:innen bedeutet das vor allem eines: Wer Kapitalanleger:innen erfolgreich beraten möchte, muss deren Denkweise verstehen. Denn genau dieses Wissen entscheidet künftig immer häufiger darüber, ob aus Interessent:innen tatsächlich Käufer:innen werden.
Die komplette Folge gibt es auf Spotify, Amazon Music, Apple Music sowie als Videocast auf Youtube oder über die FIO Go App.
