09.03.2026
Im FIOcast – dem Podcast rund um Immobilienvermarktung, Finanzierung und Digitalisierung werfen wir regelmäßig einen Blick hinter die Kulissen der Branche.
In Folge 3 spricht Host Niclas Kurtz mit Marco Leuci, Gründer von Mission Baufi und seit über 30 Jahren in der Finanzdienstleistung tätig. Als Baufinanzierungs-Experte kennt er den Markt aus unterschiedlichen Perspektiven – vom Vertrieb über Kapitalanlageimmobilien bis zur Zusammenarbeit mit Makler:innen.
Gemeinsam diskutieren sie, wie der aktuelle Finanzierungsmarkt funktioniert, welche Fehler Makler:innen vermeiden sollten und welche Chancen sich für Kapitalanlegende aktuell ergeben.
Der Finanzierungsmarkt heute: anspruchsvoller als früher
Die Zeiten, in denen Baufinanzierung vor allem über Zinssätze und Konditionstabellen entschieden wurde, sind vorbei. Banken prüfen heute deutlich genauer, wer eine Finanzierung bekommt und unter welchen Bedingungen.
Aktuell bewegen sich Immobilienzinsen laut Leuci im Bereich von etwa 3,3 bis 3,7 Prozent, abhängig von Bonität, Eigenkapital und Objekt. Gleichzeitig hat sich die Leistbarkeit für viele Käufer:innen im Vergleich zu den Niedrigzinsjahren deutlich verändert.
Damit wird klar: Eine Immobilie zu vermitteln ist heute stärker als früher auch ein Finanzierungsthema.
Warum Makler:innen und Finanzierende enger zusammenarbeiten müssen
Ein zentrales Thema der Folge ist die Zusammenarbeit zwischen Makler:innen und Finanzierungsberatenden.
Leuci vergleicht den Prozess mit einer Staffel im Sport: Nur wenn alle Beteiligten – Makler:innen, Finanzierende, Notar:innen und Käufer:innen – sauber zusammenarbeiten, kommt es schnell zum Abschluss.
Für Makler:innen bedeutet das vor allem:
- Käufer:innen frühzeitig auf Finanzierbarkeit prüfen
- vollständige Unterlagen zum Objekt bereitstellen
- realistische Preisvorstellungen entwickeln
- eng mit Finanzierungspartnern kommunizieren
Denn je schneller Klarheit über die Finanzierung besteht, desto schneller kann ein Verkauf abgeschlossen werden.
Kapitalanlegende vs. Eigennutzende: Zwei völlig unterschiedliche Zielgruppen
Ein weiterer spannender Punkt der Episode ist der Unterschied zwischen Eigennutzenden und Kapitalanlegenden.
Während Eigennutzende häufig emotional entscheiden und stark an Standort und Lebenssituation gebunden sind, betrachten Kapitalanlegende Immobilien deutlich rationaler.
Sie achten vor allem auf:
- Mietrendite und Cashflow
- Standortentwicklung
- Bevölkerungs- und Arbeitsmarktentwicklung
- Leerstandsrisiken
Die Vermarktung muss damit zur Zielgruppe passen. Eine Kapitalanlage wird anders präsentiert und vermarktet als ein Familienhaus.
„Braune Immobilien“: Herausforderung und Chance
Viele Immobilien, die aktuell auf den Markt kommen, sind sanierungsbedürftig – insbesondere ältere Einfamilienhäuser.
Eine erfolgreiche Vermarktung braucht also mehr Vorbereitung als früher.
Hilfreich sind beispielsweise Energieberatung oder Sanierungsfahrpläne, Kontakte zu Handwerker:innen oder Architekt:innen und klare Konzepte für Modernisierung und Finanzierung.
Wenn Makler:innen hier mit einem starken Netzwerk arbeiten, können sie sich deutlich vom Wettbewerb abheben.
KI-Bilder im Exposé – Vorsicht bei der Finanzierung
Ein überraschender Punkt aus der Praxis: KI-generierte Bilder oder virtuelles Homestaging können bei Finanzierungen Probleme machen.
Banken müssen den tatsächlichen Zustand einer Immobilie bewerten. Wenn Bilder nicht den realen Zustand zeigen, kann das zu Rückfragen oder sogar Problemen im Finanzierungsprozess führen.
Die Empfehlung: KI-Visualisierungen unbedingt klar kennzeichnen und für Finanzierungsunterlagen stets reale Bilder verwenden.
Kapitalanlage: Welche Rendite ist realistisch?
Auch über Renditen von Kapitalanlageimmobilien sprechen Niclas Kurtz und Marco Leuci. Während Neubauimmobilien häufig nur 3 bis 3,5 Prozent Mietrendite bringen, sind bei Bestandsimmobilien teilweise 4 bis 6 Prozent möglich – je nach Standort und Aufwand.
Der entscheidende Vorteil von Immobilien bleibt dabei der Finanzierungshebel: Durch Fremdkapital können Investoren mit relativ wenig Eigenkapital deutlich größere Investitionen tätigen.
Marcos Investment-Tipp: Wo er heute investieren würde
Zum Abschluss spricht Marco Leuci darüber, wie er selbst investieren würde.
Seine bevorzugten Regionen aktuell:
- Rhein-Main-Gebiet rund um Frankfurt
- Dresden als wachsender Hightech-Standort („Silicon Saxony“)
Je nach Strategie würde er entweder in Mehrfamilienhäuser investieren – wenn man sich aktiv kümmern möchte – oder in Neubauimmobilien für eine eher passive Kapitalanlage.
Fazit der Folge
Der Immobilienmarkt ist sowohl für Makler:innen als auch für Käufer:innen komplexer geworden. Finanzierung, Energieeffizienz, Sanierung und Standortanalyse spielen eine größere Rolle als früher.
Wer sich jedoch gut vernetzt, fachlich weiterentwickelt und Makler- sowie Finanzierungswissen kombiniert, kann auch im aktuellen Markt erfolgreich sein.
Die Folge in voller Länge findet ihr auf Spotify, Amazon Music, Apple Music und das Video auf Youtube.
