Zwangsversteigerungen bilden für Interessierte eine hervorragende Möglichkeit, um Immobilien günstig zu erwerben – für Schuldner sind sie hingegen mit einem unangenehmen Gefühl verbunden. Auch wenn die Veräußerung vor Gericht durchgeführt wird, fungieren Immobilienmakler als Bindeglied zwischen Käufern und Verkäufern. Bei fio.de erfahren Sie, was Zwangsversteigerungen ausmacht und wie Makler die mit dem Immobilienverkauf verbundenen Aufgaben effizient ausführen.
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Anlässe für Zwangsversteigerungen
Ob Wohnung, Villa oder Wochenendhäuschen: Jedes Jahr werden Tausende von Immobilien im Rahmen einer Zwangsversteigerung veräußert. Ein Gericht ordnet die Zwangsversteigerung an, wenn ein:e Immobilienbesitzer:in nicht in der Lage ist, Gläubigerforderungen zu begleichen. Häufige Gründe für die finanzielle Notlage sind unter anderem Jobverlust, Erkrankung oder der Tod des oder der Hauptverdienenden. Die Vollstreckungsversteigerung dient dazu, Gläubiger das ihnen zustehende Geld zukommen zu lassen. Doch auch bei unlösbaren Auseinandersetzungen zwischen Erben oder im Falle einer Scheidung kann eine Zwangsversteigerung vom Gericht angeordnet werden. Man spricht in diesem Fall von einer Teilungsversteigerung. Bei der Insolvenz von Unternehmen sind – ähnlich wie bei einer privaten Zwangsversteigerung – Insolvenzverkäufe üblich.
So läuft die Zwangsversteigerung ab
Damit Gläubiger die Zwangsversteigerung einer Immobilie veranlassen können, benötigen sie einen Vollstreckungstitel. Liegt dieser vor, reichen sie beim zuständigen Amtsgericht einen Antrag auf Zwangsversteigerung der im Eigentum des oder der Schuldner:in befindlichen Immobilie ein. Nach erfolgreicher Bewilligung erfolgt die Eröffnung des Verfahrens. Auf Grundlage des ermittelten Verkehrswerts legt das Gericht ein Mindestgebot fest. Interessenten sind dann aufgefordert, ihr Gebot innerhalb eines festgelegten Zeitfensters abzugeben. Zudem müssen sie ihre Zahlungsfähigkeit nachweisen. Entsprechend der auch von Auktionen bekannten Prämisse „Zum ersten, zum zweiten, zum dritten – verkauft“ wird das Höchstgebot vor Gericht dreimal wiederholt. Erhöht niemand den Betrag, ist das Gebot rechtlich bindend und der oder die Bieter:in erhält den Zuschlag – insofern die gesetzlichen festgelegten Grenzen für den Verkaufspreis eingehalten wurden.
Kein Verkauf unter Wert: 7/10- und 5/10-Grenze
Obwohl das Verfahren oft langwierig ist und viel Arbeit in Anspruch nimmt, setzen viele Menschen beim Kauf einer Immobilie auf Objekte aus Zwangsversteigerungen. Diese bieten einen großen Vorteil: Bei Zwangsversteigerungen liegt der Verkaufspreis oft deutlich unter dem errechneten Verkehrswert. Zudem entfallen Kaufnebenkosten wie Gebühren für Makler und Notare. Für Bieter ergibt sich so die Möglichkeit, eine Immobilie preisgünstig zu erwerben. Unter Umständen ist es aber möglich, dass das Höchstgebot vom Gericht abgelehnt wird. Um Schuldner und Gläubiger zu schützen, gilt für Zwangsversteigerungen eine 7/10- bzw. 5/10-Grenze. Beträgt das höchste Gebot weniger als 70 Prozent des Verkehrswerts (7/10-Grenze), können Gläubiger den Zuschlag mit einem Antrag an das Gericht verhindern. In diesem Fall wird ein Zweittermin angesetzt. Liegt das Angebot sogar bei weniger als 50 Prozent des Verkehrswerts (5/10-Grenze), muss das Gericht den Zuschlag von vornherein ablehnen. Erfolgt beim ersten Versteigerungstermin kein Zuschlag, sind beide Grenzen beim Folgetermin aufgehoben.
Der Immobilienmakler als Vertreter des Schuldners
Makler, die in Vertretung des Verkäufers oder der Verkäuferin bei einer Zwangsversteigerung aktiv werden, sollten vor allem eines an den Tag legen: Fingerspitzengefühl. Die Versteigerung ist für Schuldner oft mit vielen Emotionen und auch Scham verbunden. Diskretion, Vertrauenswürdigkeit und Seriosität sind hier das A und O. Der Makler oder die Maklerin übernimmt bei der Zwangsversteigerung unter anderem folgende Aufgaben:
- Ermittlung des Werts der Immobilie anhand aller vorliegenden Fakten und in Erfahrung gebrachten Informationen,
- Erstellung eines Angebotes für die Immobilie, Unterbreitung des Angebots an Interessenten und Investoren,
- Ansprechpartner:in für Bietende,
- Vertretung der Interessen von Eigentümer:in/Schuldner:in (Ausnahme: Erbringung von Rechtsdienstleistungen).
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