07.11.2024
Es ist wieder Zeit für die jährliche Aktualisierung beim GwG. In den letzten Jahren gab es jedes Jahr Neuerungen, die von den Maklerbüros zu beachten waren. In 2023 ist die wichtigste Neuerung aus dem Sanktionsdurchsetzungsgesetz II: das Verbot von Barzahlungen bei Immobiliengeschäften.
Die wesentlichen aktuellen Themen aus dem GwG im Überblick für Sie:
- Weiterhin hohe Prüfungsdichte bei Immobilienmaklerfirmen
Die Immobilienmakler sind gem. § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG besonders Verpflichtete bei der Einhaltung von Sorgfaltspflichten. Aufgrund des internationalen Drucks gegenüber dem deutschen Gesetzgeber, in Deutschland eine lückenlosere Erfassung von Geldwäschetatbeständen zu erreichen, erfolgen nicht nur weitere Gesetzesanpassungen, sondern auch weiterhin viele Überprüfungen von Immobilienmaklerfirmen. Seien Sie gut ausgerüstet, wenn eine solche Stichprobenprüfung bei Ihnen im Haus angekündigt wird, indem Sie die Anforderungen des GwG regelmäßig und richtig umsetzen.
- Eigener Eintrag im Transparenzregister
Das Transparenzregister ist im Jahr 2022 zum Vollregister erweitert worden. Jedes Unternehmen in Deutschland, das in einem Register eingetragen ist, muss auch im Transparenzregister einen Eintrag des wirtschaftlich Berechtigten des Unternehmens vornehmen. Ab 2023 wird die nicht erfolgte Eintragung des wirtschaftlich Berechtigten im Transparenzregister mit einem Bußgeld geahndet. Es gehört demnach zu den Compliance-Vorgaben, den eigenen Transparenzregister-Eintrag richtig zu führen.
- Weiterer Ausbau Transparenzregister
Der Gesetzgeber plant darüber hinaus weitere Maßnahmen zur Erfassung bestimmter Daten im Transparenzregister. So sollen auch Immobilien, die im Eigentum von juristischen Personen oder Gesellschaften stehen, im Transparenzregister verzeichnet werden. Zunächst werden die Daten bis Mitte 2023 von den Grundbuchämtern übermittelt. Im zweiten Schritt werden dann u.a. Notare angewiesen, Diskrepanzen zwischen Grundbuch und Transparenzregister anzuzeigen, um eine vollständige Dokumentation zu erreichen. Im Ergebnis wird das Immobilieneigentum von GmbHs etc. im Transparenzregister erkennbar werden.
- Verbot von Barzahlungen bei Immobiliengeschäften
Neu ist § 16a GwG. Danach ist die Barzahlung bei Immobilienkäufen gesetzlich untersagt. Der Gesetzgeber hat versucht, gleich mehrere Lücken zu schließen. So soll dies nicht nur für den Kauf, sondern auch beim Tausch von Immobilien gelten. Und die Vorschrift erfasst nicht Asset Deals, sondern auch Share Deals. Die Vorschrift lautet:
16a Verbot der Barzahlung beim Erwerb von Immobilien
(1) Bei Rechtsgeschäften, die auf den Kauf oder Tausch von inländischen Immobilien gerichtet sind, kann eine geschuldete Gegenleistung nur mittels anderer Mittel als Bargeld, Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen bewirkt werden. Dasselbe gilt für den Erwerb von Anteilen an Gesellschaften, zu deren Vermögen unmittelbar oder mittelbar eine inländische Immobilie gehört.
Interessant ist, dass auch die Bezahlung von Immobilien durch Kryptowerte untersagt wird. Es war bislang schon so, dass die Notare eine Gegenleistung in Kryptowerten in der Regel nicht beurkundet haben. Nun ist diese Gegenleistung auch gesetzlich untersagt.
- Länderliste stetig überarbeitet
Auch die Länderliste wird stetig überarbeitet. Hierbei geht es um Personen, die aus den dort genannten Ländern als Käufer oder Verkäufer einer Immobilie stammen und dann den verstärkten Sorgfaltspflichten laut GwG unterliegen. Alle aktuellen Informationen dazu erhalten Sie auch in der Schulung am 27.06.2023.
- Bußgeld auch bei Verstoß gegen interne Sicherungsmaßnahmen
Die internen Sicherungsmaßnahmen nach § 6 GwG umfassen u.a. die Erstellung einer Risikoanalyse, die Erstellung von Organisationshinweisen an die Mitarbeitenden, die Auswahl und Überprüfung der Mitarbeitenden auf Zuverlässigkeit, die Einhaltung der Sorgfaltspflichten und die laufende Schulung der Mitarbeitenden. Wird eine dieser Maßnahmen nicht durchgeführt, liegt ein Verstoß gegen das GwG vor und wird in den Bußgeldvorschriften des GwG ausdrücklich mit einem Bußgeld belegt.
Wie immer ist es so, dass die Durchsetzung von Verpflichtungen aus einem Gesetz an ein Bußgeld geknüpft ist. Bleiben Sie auf dem Laufenden, was das GwG und die Einhaltung der Vorgaben aus diesem Gesetz angeht.
Dies ist ein Gastbeitrag von Rechtsanwalt Sven Johns.
